Un héritier réservataire découvre, au décès de son père, qu’un bien immobilier donné à un frère a été revendu à un tiers quelques années plus tôt. La réserve héréditaire est entamée, le donataire est insolvable, et la question tombe : peut-on se retourner contre l’acquéreur du bien ? C’est précisément le terrain de l’article 924-4 du Code civil, un mécanisme qui permet aux héritiers réservataires d’agir en restitution contre le tiers détenteur lorsque l’indemnité de réduction reste impayée.
Responsabilité du notaire et défaut d’information sur le risque d’éviction
On commence par le point qui génère le plus de contentieux ces dernières années : la mise en cause du notaire instrumentaire. Plusieurs décisions récentes, notamment devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, sanctionnent des notaires pour ne pas avoir alerté l’acquéreur sur le risque lié à l’article 924-4. Le raisonnement des juges est direct : le notaire doit fournir une information exacte sur les conséquences successorales de l’acte, y compris la possibilité d’une action en restitution contre le tiers acquéreur.
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Concrètement, quand on achète un bien provenant d’une donation ou d’une donation-partage, le notaire rédacteur de l’acte de vente a l’obligation de vérifier l’origine de propriété. Si le bien a été donné, il doit informer l’acheteur qu’une action en réduction pourrait, à terme, remettre en cause son titre de propriété. L’absence de cette information engage sa responsabilité professionnelle.
Pour bien comprendre l’application de l’article 924-4 du code civil, il faut garder en tête que ce texte crée un droit de suite au profit des héritiers réservataires. Ce droit suit le bien, même entre les mains d’un acquéreur de bonne foi.
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Action en réduction contre le tiers détenteur : conditions et mécanisme concret
L’article 924-4 ne s’applique pas automatiquement. Il intervient dans un enchaînement précis que l’on peut résumer ainsi :
- Un donateur transmet un bien (souvent un immeuble) à un gratifié, par donation simple ou donation-partage.
- Au décès du donateur, un ou plusieurs héritiers réservataires constatent que la libéralité excède la quotité disponible et exercent une action en réduction.
- Le gratifié doit alors verser une indemnité de réduction en valeur aux héritiers lésés. S’il ne peut pas payer (insolvabilité, liquidation judiciaire), les héritiers réservataires peuvent agir directement contre le tiers qui détient le bien.
Le tiers acquéreur se retrouve donc exposé à une restitution du bien, alors même qu’il a payé le prix et signé un acte notarié en bonne et due forme. C’est une situation que la plupart des acheteurs ignorent totalement au moment de la vente.
Réduction en valeur ou restitution en nature
Depuis la réforme de 2006 (loi du 23 juin 2006), la réduction des libéralités s’opère en principe en valeur, c’est-à-dire par le versement d’une indemnité. La restitution en nature du bien n’intervient qu’en dernier recours, lorsque le débiteur de l’indemnité ne paie pas.
C’est ce caractère subsidiaire qui rend l’article 924-4 redoutable. Le tiers détenteur n’est pas le premier visé, mais il devient la cible lorsque toutes les autres voies sont épuisées. En pratique, on observe que cette situation se présente surtout dans deux cas : l’insolvabilité du donataire ou sa mise en liquidation judiciaire.
Liquidation judiciaire du donataire et article 924-4 du Code civil
La jurisprudence a précisé l’articulation entre l’article 924-4 et les procédures collectives. Quand un donataire en liquidation judiciaire vend un bien de gré à gré, le prix de vente est distribué entre les créanciers selon l’ordre légal. Les héritiers réservataires, qui détiennent une créance d’indemnité de réduction, se retrouvent en concurrence avec les autres créanciers.
Si le prix de vente ne suffit pas à couvrir l’indemnité de réduction, les héritiers conservent la possibilité d’exercer leur droit de suite contre le nouvel acquéreur. La liquidation judiciaire ne neutralise pas le droit de suite des réservataires. Ce point reste source de contentieux, car les mandataires judiciaires et les acquéreurs de biens vendus en liquidation ne mesurent pas toujours ce risque.
Consentement des cohéritiers à la vente
Pour sécuriser une vente portant sur un bien issu d’une donation, la pratique notariale recommande de recueillir le consentement de tous les héritiers réservataires présomptifs. Ce consentement, donné dans l’acte de vente, vaut renonciation anticipée à l’action en restitution contre l’acquéreur.
Comme le soulignait la question écrite adressée à la garde des Sceaux en 2019, cette démarche se heurte à des obstacles concrets :
- Le vendeur-donataire refuse parfois de solliciter ses cohéritiers, par conflit familial ou par négligence.
- Certains héritiers présomptifs tentent de monnayer leur consentement, ce qui bloque la vente.
- Des héritiers peuvent être introuvables, incapables, ou simplement non identifiés au moment de la transaction.
Le notaire se trouve alors dans une position délicate : il ne peut pas contraindre les cohéritiers à intervenir, mais il doit informer l’acquéreur du risque résiduel. Un acte signé sans le consentement des cohéritiers reste valable, mais l’acquéreur supporte le risque d’une action ultérieure.
Précautions avant d’acheter un bien provenant d’une donation
Sur le terrain, la meilleure protection pour un acquéreur reste la vigilance au stade de l’avant-contrat. L’origine de propriété mentionnée dans le compromis de vente doit être lue attentivement. Si le bien provient d’une donation ou d’une donation-partage, plusieurs vérifications s’imposent.
D’abord, demander si le donateur est encore en vie. Tant que le donateur n’est pas décédé, aucune action en réduction ne peut être exercée, puisque la succession n’est pas ouverte. Ensuite, vérifier si les héritiers réservataires présomptifs acceptent d’intervenir à l’acte. Leur signature dans l’acte de vente constitue la meilleure garantie contre une action en restitution future.
Enfin, exiger du notaire rédacteur une clause claire dans l’acte, mentionnant l’existence du risque et les démarches effectuées pour le réduire. Cette transparence protège à la fois l’acquéreur et le notaire lui-même contre une mise en cause ultérieure de sa responsabilité.
L’article 924-4 du Code civil reste un texte peu connu du grand public, mais ses effets pratiques peuvent bouleverser une acquisition immobilière. La vigilance sur l’origine de propriété et le dialogue avec le notaire constituent les deux leviers concrets pour éviter une mauvaise surprise successorale.