Een reservataire erfgenaam ontdekt, bij het overlijden van zijn vader, dat een onroerend goed dat aan een broer was gegeven, enkele jaren eerder aan een derde is doorverkocht. De erfreserve is aangetast, de begiftigde is insolvent, en de vraag rijst: kan men zich richten tegen de koper van het goed? Dit is precies het terrein van artikel 924-4 van het Burgerlijk Wetboek, een mechanisme dat reservataire erfgenamen in staat stelt om restitutie te eisen van de derde houder wanneer de schadevergoeding niet is betaald.
Aansprakelijkheid van de notaris en gebrek aan informatie over het risico van ontruiming
We beginnen met het punt dat de meeste geschillen de afgelopen jaren heeft gegenereerd: de aansprakelijkheid van de notaris die de akte opmaakt. Verschillende recente uitspraken, met name voor het hof van beroep van Aix-en-Provence, straffen notarissen omdat zij de koper niet hebben gewaarschuwd voor het risico verbonden aan artikel 924-4. De redenering van de rechters is eenvoudig: de notaris moet nauwkeurige informatie verstrekken over de erfrechtelijke gevolgen van de akte, inclusief de mogelijkheid van een actie tot restitutie tegen de derde koper.
Aanrader : Alles wat je moet weten voordat je op Modz koopt: betrouwbaarheid en klantbeoordelingen
Concreet, wanneer men een goed koopt dat afkomstig is van een schenking of een schenking-verdeling, is de notaris die de verkoopakte opstelt verplicht om de oorsprong van het eigendom te verifiëren. Als het goed is geschonken, moet hij de koper informeren dat een actie tot vermindering op termijn zijn eigendomsrecht kan aanvechten. Het ontbreken van deze informatie brengt zijn professionele aansprakelijkheid met zich mee.
Om de toepassing van artikel 924-4 van het Burgerlijk Wetboek goed te begrijpen, moet men in gedachten houden dat deze tekst een recht van opvolging creëert ten behoeve van de reservataire erfgenamen. Dit recht volgt het goed, zelfs in handen van een goede trouw koper.
Ook interessant : Alles wat u moet weten om de eerste maanden en jaren van uw baby te begeleiden
Actie tot vermindering tegen de derde houder: voorwaarden en concreet mechanisme
Artikel 924-4 is niet automatisch van toepassing. Het komt in een specifieke volgorde in werking die we als volgt kunnen samenvatten:
- Een schenker draagt een goed (vaak een onroerend goed) over aan een begiftigde, via een eenvoudige schenking of een schenking-verdeling.
- Bij het overlijden van de schenker constateren een of meerdere reservataire erfgenamen dat de schenking de beschikbare quotiteit overschrijdt en voeren zij een actie tot vermindering uit.
- De begiftigde moet dan een schadevergoeding in waarde aan de benadeelde erfgenamen betalen. Als hij niet kan betalen (insolventie, faillissement), kunnen de reservataire erfgenamen rechtstreeks actie ondernemen tegen de derde die het goed in bezit heeft.
De derde koper wordt dus blootgesteld aan een restitutie van het goed, zelfs als hij de prijs heeft betaald en een notariële akte op correcte wijze heeft ondertekend. Dit is een situatie die de meeste kopers totaal negeren op het moment van de verkoop.
Vermindering in waarde of restitutie in natura
Sinds de hervorming van 2006 (wet van 23 juni 2006), wordt de vermindering van de schenkingen in principe in waarde uitgevoerd, dat wil zeggen door het betalen van een schadevergoeding. De restitutie in natura van het goed komt alleen als laatste redmiddel in beeld, wanneer de schuldenaar van de schadevergoeding niet betaalt.
Het is deze subsidiaire aard die artikel 924-4 gevaarlijk maakt. De derde houder is niet de eerste die wordt aangesproken, maar wordt het doel wanneer alle andere wegen zijn uitgeput. In de praktijk zien we dat deze situatie zich vooral voordoet in twee gevallen: de insolventie van de begiftigde of zijn faillissement.
Faillissement van de begiftigde en artikel 924-4 van het Burgerlijk Wetboek
De jurisprudentie heeft de relatie tussen artikel 924-4 en de collectieve procedures verduidelijkt. Wanneer een begiftigde in faillissement een goed verkoopt, wordt de verkoopprijs verdeeld onder de schuldeisers volgens de wettelijke volgorde. De reservataire erfgenamen, die een vordering op schadevergoeding voor vermindering hebben, komen in concurrentie met andere schuldeisers.
Als de verkoopprijs niet voldoende is om de schadevergoeding te dekken, behouden de erfgenamen de mogelijkheid om hun recht van opvolging tegen de nieuwe koper uit te oefenen. Het faillissement neutraliseert het recht van opvolging van de reservataires niet. Dit punt blijft een bron van geschillen, omdat de curatoren en de kopers van goederen die in faillissement zijn verkocht, dit risico niet altijd inschatten.
Toestemming van de mede-erfgenamen voor de verkoop
Om een verkoop van een goed dat afkomstig is van een schenking te beveiligen, raadt de notariele praktijk aan om de toestemming van alle vermoedelijke reservataire erfgenamen te verkrijgen. Deze toestemming, gegeven in de verkoopakte, geldt als een anticipatieve afstand van het recht op restitutie tegen de koper.
Zoals de schriftelijke vraag aan de garde des Sceaux in 2019 benadrukte, stuit deze aanpak op concrete obstakels:
- De verkoper-begiftigde weigert soms zijn mede-erfgenamen te benaderen, vanwege familieruzies of nalatigheid.
- Sommige vermoedelijke erfgenamen proberen hun toestemming te gelde te maken, wat de verkoop blokkeert.
- Erfgenamen kunnen onvindbaar zijn, onbekwaam, of simpelweg niet geïdentificeerd op het moment van de transactie.
De notaris bevindt zich dan in een delicate positie: hij kan de mede-erfgenamen niet dwingen om deel te nemen, maar hij moet de koper informeren over het resterende risico. Een akte die is ondertekend zonder de toestemming van de mede-erfgenamen blijft geldig, maar de koper loopt het risico van een latere actie.
Voorzorgsmaatregelen voordat u een goed koopt dat afkomstig is van een schenking
In de praktijk blijft de beste bescherming voor een koper de waakzaamheid in de fase van het voorlopige contract. De oorsprong van het eigendom die in de compromis van verkoop wordt vermeld, moet zorgvuldig worden gelezen. Als het goed afkomstig is van een schenking of een schenking-verdeling, zijn verschillende controles noodzakelijk.
Ten eerste, vragen of de schenker nog in leven is. Zolang de schenker niet is overleden, kan er geen actie tot vermindering worden ingesteld, aangezien de nalatenschap niet is geopend. Vervolgens moet worden gecontroleerd of de vermoedelijke reservataire erfgenamen bereid zijn om deel te nemen aan de akte. Hun handtekening in de verkoopakte vormt de beste garantie tegen een toekomstige actie tot restitutie.
Tenslotte moet de notaris die de akte opstelt, een duidelijke clausule in de akte opnemen, waarin het bestaan van het risico en de genomen maatregelen om het te verminderen worden vermeld. Deze transparantie beschermt zowel de koper als de notaris zelf tegen een latere inbreuk op zijn aansprakelijkheid.
Artikel 924-4 van het Burgerlijk Wetboek blijft een weinig bekend stuk wetgeving voor het grote publiek, maar de praktische effecten kunnen een onroerend goed aankoop ingrijpend verstoren. Waakzaamheid over de oorsprong van het eigendom en de dialoog met de notaris zijn de twee concrete hefboommechanismen om een onaangename erfelijke verrassing te voorkomen.