Un heredero reservatario descubre, al fallecer su padre, que un bien inmueble dado a un hermano ha sido vendido a un tercero unos años antes. La reserva hereditaria se ha visto afectada, el donatario es insolvente, y surge la pregunta: ¿se puede recurrir contra el adquirente del bien? Este es precisamente el ámbito del artículo 924-4 del Código Civil, un mecanismo que permite a los herederos reservatarios actuar en restitución contra el tercero poseedor cuando la indemnización de reducción permanece impaga.
Responsabilidad del notario y falta de información sobre el riesgo de desalojo
Comenzamos con el punto que ha generado más litigios en los últimos años: la imputación al notario instrumentario. Varias decisiones recientes, especialmente ante la corte de apelación de Aix-en-Provence, sancionan a notarios por no haber alertado al adquirente sobre el riesgo relacionado con el artículo 924-4. El razonamiento de los jueces es directo: el notario debe proporcionar información exacta sobre las consecuencias sucesorias del acto, incluida la posibilidad de una acción en restitución contra el tercero adquirente.
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Concretamente, cuando se compra un bien proveniente de una donación o de una donación-partición, el notario redactor del acto de venta tiene la obligación de verificar el origen de la propiedad. Si el bien ha sido dado, debe informar al comprador que una acción de reducción podría, a la larga, cuestionar su título de propiedad. La ausencia de esta información compromete su responsabilidad profesional.
Para entender bien la aplicación del artículo 924-4 del código civil, hay que tener en cuenta que este texto crea un derecho de seguimiento a favor de los herederos reservatarios. Este derecho sigue al bien, incluso entre manos de un adquirente de buena fe.
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Acción en reducción contra el tercero poseedor: condiciones y mecanismo concreto
El artículo 924-4 no se aplica automáticamente. Interviene en una secuencia precisa que se puede resumir así:
- Un donante transmite un bien (a menudo un inmueble) a un gratificado, por donación simple o donación-partición.
- Al fallecer el donante, uno o varios herederos reservatarios constatan que la liberalidad excede la cuota disponible y ejercen una acción en reducción.
- El gratificado debe entonces pagar una indemnización de reducción en valor a los herederos perjudicados. Si no puede pagar (insolvencia, liquidación judicial), los herederos reservatarios pueden actuar directamente contra el tercero que posee el bien.
El tercero adquirente se encuentra así expuesto a una restitución del bien, incluso habiendo pagado el precio y firmado un acto notarial en debida forma. Es una situación que la mayoría de los compradores ignoran totalmente en el momento de la venta.
Reducción en valor o restitución en especie
Desde la reforma de 2006 (ley del 23 de junio de 2006), la reducción de las liberalidades se realiza en principio en valor, es decir, mediante el pago de una indemnización. La restitución en especie del bien solo se lleva a cabo como último recurso, cuando el deudor de la indemnización no paga.
Es este carácter subsidiario el que hace que el artículo 924-4 sea temido. El tercero poseedor no es el primer objetivo, pero se convierte en el blanco cuando todas las demás vías se han agotado. En la práctica, se observa que esta situación se presenta especialmente en dos casos: la insolvencia del donatario o su declaración de liquidación judicial.
Liquidación judicial del donatario y artículo 924-4 del Código Civil
La jurisprudencia ha precisado la articulación entre el artículo 924-4 y los procedimientos colectivos. Cuando un donatario en liquidación judicial vende un bien de forma privada, el precio de venta se distribuye entre los acreedores según el orden legal. Los herederos reservatarios, que tienen un crédito de indemnización de reducción, se encuentran en competencia con los otros acreedores.
Si el precio de venta no es suficiente para cubrir la indemnización de reducción, los herederos conservan la posibilidad de ejercer su derecho de seguimiento contra el nuevo adquirente. La liquidación judicial no neutraliza el derecho de seguimiento de los reservatarios. Este punto sigue siendo fuente de litigios, ya que los administradores judiciales y los adquirentes de bienes vendidos en liquidación no siempre perciben este riesgo.
Consentimiento de los coherederos a la venta
Para asegurar una venta de un bien proveniente de una donación, la práctica notarial recomienda obtener el consentimiento de todos los herederos reservatarios presuntivos. Este consentimiento, dado en el acto de venta, equivale a una renuncia anticipada a la acción en restitución contra el adquirente.
Como se subrayó en la pregunta escrita dirigida al guardián de los Sellos en 2019, este procedimiento se enfrenta a obstáculos concretos:
- El vendedor-donatario a veces se niega a solicitar a sus coherederos, por conflicto familiar o por negligencia.
- Algunos herederos presuntivos intentan negociar su consentimiento, lo que bloquea la venta.
- Algunos herederos pueden ser imposibles de localizar, incapaces, o simplemente no identificados en el momento de la transacción.
El notario se encuentra entonces en una posición delicada: no puede obligar a los coherederos a intervenir, pero debe informar al adquirente del riesgo residual. Un acto firmado sin el consentimiento de los coherederos sigue siendo válido, pero el adquirente asume el riesgo de una acción posterior.
Precauciones antes de comprar un bien proveniente de una donación
En el terreno, la mejor protección para un adquirente sigue siendo la vigilancia en la etapa del antecontrato. El origen de la propiedad mencionado en el compromiso de venta debe leerse atentamente. Si el bien proviene de una donación o de una donación-partición, se imponen varias verificaciones.
Primero, preguntar si el donante sigue vivo. Mientras el donante no haya fallecido, no se puede ejercer ninguna acción de reducción, ya que la sucesión no está abierta. Luego, verificar si los herederos reservatarios presuntivos aceptan intervenir en el acto. Su firma en el acto de venta constituye la mejor garantía contra una acción en restitución futura.
Finalmente, exigir al notario redactor una cláusula clara en el acto, mencionando la existencia del riesgo y las gestiones realizadas para reducirlo. Esta transparencia protege tanto al adquirente como al propio notario contra una posible imputación posterior de su responsabilidad.
El artículo 924-4 del Código Civil sigue siendo un texto poco conocido por el gran público, pero sus efectos prácticos pueden alterar una adquisición inmobiliaria. La vigilancia sobre el origen de la propiedad y el diálogo con el notario constituyen los dos palancas concretas para evitar una mala sorpresa sucesoral.