Ein Pflichtteilsberechtigter entdeckt beim Tod seines Vaters, dass eine Immobilie, die an einen Bruder verschenkt wurde, einige Jahre zuvor an einen Dritten verkauft wurde. Der Pflichtteil ist betroffen, der Beschenkte ist zahlungsunfähig, und die Frage stellt sich: Kann man sich gegen den Erwerber der Immobilie wenden? Genau hier kommt Artikel 924-4 des Bürgerlichen Gesetzbuches ins Spiel, ein Mechanismus, der es den Pflichtteilsberechtigten ermöglicht, gegen den Dritten, der das Eigentum hält, auf Rückerstattung zu klagen, wenn die Reduktionsentschädigung nicht gezahlt wird.
Haftung des Notars und Informationsmangel über das Risiko der Enteignung
Wir beginnen mit dem Punkt, der in den letzten Jahren die meisten Streitigkeiten verursacht hat: die Inanspruchnahme des beurkundenden Notars. Mehrere aktuelle Entscheidungen, insbesondere vor dem Berufungsgericht Aix-en-Provence, sanktionieren Notare, weil sie den Erwerber nicht über das Risiko im Zusammenhang mit Artikel 924-4 informiert haben. Die Argumentation der Richter ist klar: Der Notar muss genaue Informationen über die erbrechtlichen Konsequenzen des Dokuments bereitstellen, einschließlich der Möglichkeit einer Rückerstattungsaktion gegen den Dritten Erwerber.
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Konkret muss der Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, die Herkunft des Eigentums überprüfen, wenn man eine Immobilie kauft, die aus einer Schenkung oder einer Schenkungsteilung stammt. Wenn das Eigentum geschenkt wurde, muss er den Käufer darüber informieren, dass eine Reduktionsklage möglicherweise irgendwann seinen Eigentumstitel in Frage stellen könnte. Das Fehlen dieser Information zieht seine berufliche Haftung nach sich.
Um die Anwendung von Artikel 924-4 des Bürgerlichen Gesetzbuches gut zu verstehen, muss man im Hinterkopf behalten, dass dieser Text ein Nachverfolgenrecht zugunsten der Pflichtteilsberechtigten schafft. Dieses Recht folgt dem Eigentum, selbst in den Händen eines gutgläubigen Erwerbers.
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Reduktionsklage gegen den Dritten, der das Eigentum hält: Bedingungen und konkreter Mechanismus
Artikel 924-4 gilt nicht automatisch. Er tritt in einem bestimmten Ablauf in Kraft, den man folgendermaßen zusammenfassen kann:
- Ein Schenker überträgt ein Eigentum (häufig eine Immobilie) an einen Beschenkten, durch eine einfache Schenkung oder eine Schenkungsteilung.
- Beim Tod des Schenkers stellen ein oder mehrere Pflichtteilsberechtigte fest, dass die Schenkung den verfügbaren Anteil übersteigt und erheben eine Reduktionsklage.
- Der Beschenkte muss dann eine Reduktionsentschädigung in Geld an die benachteiligten Erben zahlen. Wenn er nicht zahlen kann (Zahlungsunfähigkeit, Insolvenz), können die Pflichtteilsberechtigten direkt gegen den Dritten, der das Eigentum hält, vorgehen.
Der Dritte Erwerber sieht sich also der Rückgabe des Eigentums ausgesetzt, obwohl er den Preis bezahlt und einen ordnungsgemäßen notariellen Vertrag unterschrieben hat. Dies ist eine Situation, die die meisten Käufer zum Zeitpunkt des Verkaufs völlig ignorieren.
Wertminderung oder Rückgabe in natura
Seit der Reform von 2006 (Gesetz vom 23. Juni 2006) erfolgt die Reduktion der Schenkungen grundsätzlich in Geld, das heißt durch die Zahlung einer Entschädigung. Die Rückgabe des Eigentums in natura erfolgt nur als letztes Mittel, wenn der Schuldner der Entschädigung nicht zahlt.
Diese subsidiäre Natur macht Artikel 924-4 gefürchtet. Der Dritte, der das Eigentum hält, ist nicht das erste Ziel, wird aber zur Zielscheibe, wenn alle anderen Wege erschöpft sind. In der Praxis zeigt sich, dass diese Situation vor allem in zwei Fällen auftritt: der Zahlungsunfähigkeit des Beschenkten oder seiner Insolvenz.
Insolvenz des Beschenkten und Artikel 924-4 des Bürgerlichen Gesetzbuches
Die Rechtsprechung hat die Verbindung zwischen Artikel 924-4 und den Insolvenzverfahren präzisiert. Wenn ein beschenkter Erbe in Insolvenz ein Eigentum im Einvernehmen verkauft, wird der Verkaufspreis unter den Gläubigern gemäß der gesetzlichen Reihenfolge verteilt. Die Pflichtteilsberechtigten, die eine Forderung auf Reduktionsentschädigung haben, stehen in Konkurrenz zu den anderen Gläubigern.
Wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht, um die Reduktionsentschädigung zu decken, behalten die Erben die Möglichkeit, ihr Nachverfolgenrecht gegen den neuen Erwerber auszuüben. Die Insolvenz neutralisiert nicht das Nachverfolgenrecht der Pflichtteilsberechtigten. Dieser Punkt bleibt eine Quelle von Streitigkeiten, da die Insolvenzverwalter und die Erwerber von in Insolvenz verkauften Eigentümern dieses Risiko nicht immer erkennen.
Zustimmung der Miterben zum Verkauf
Um einen Verkauf eines Eigentums, das aus einer Schenkung stammt, abzusichern, empfiehlt die notarielle Praxis, die Zustimmung aller voraussichtlichen Pflichtteilsberechtigten einzuholen. Diese Zustimmung, die im Verkaufsakt gegeben wird, gilt als vorzeitiger Verzicht auf die Rückerstattungsaktion gegen den Erwerber.
Wie die schriftliche Anfrage an den Justizminister im Jahr 2019 betonte, stößt dieser Schritt auf konkrete Hindernisse:
- Der Verkäufer-Beschenkte weigert sich manchmal, seine Miterben zu kontaktieren, aus familiären Konflikten oder aus Nachlässigkeit.
- Einige voraussichtliche Erben versuchen, ihre Zustimmung zu verkaufen, was den Verkauf blockiert.
- Einige Erben können nicht auffindbar, geschäftsunfähig oder einfach nicht identifiziert sein zum Zeitpunkt der Transaktion.
Der Notar befindet sich dann in einer heiklen Lage: Er kann die Miterben nicht zwingen, sich zu beteiligen, muss aber den Erwerber über das verbleibende Risiko informieren. Ein Vertrag, der ohne die Zustimmung der Miterben unterzeichnet wird, bleibt gültig, aber der Erwerber trägt das Risiko einer späteren Klage.
Vorsichtsmaßnahmen vor dem Kauf eines Eigentums aus einer Schenkung
Vor Ort bleibt der beste Schutz für einen Erwerber die Wachsamkeit in der Phase des Vorvertrags. Die im Kaufangebot angegebene Eigentumsherkunft muss sorgfältig gelesen werden. Wenn das Eigentum aus einer Schenkung oder einer Schenkungsteilung stammt, sind mehrere Überprüfungen erforderlich.
Zuerst sollte man fragen, ob der Schenker noch lebt. Solange der Schenker nicht verstorben ist, kann keine Reduktionsklage erhoben werden, da die Nachlassangelegenheiten nicht eröffnet sind. Dann sollte man überprüfen, ob die voraussichtlichen Pflichtteilsberechtigten bereit sind, im Vertrag zu intervenieren. Ihre Unterschrift im Verkaufsakt stellt die beste Garantie gegen eine zukünftige Rückerstattungsaktion dar.
Schließlich sollte man vom aufsetzenden Notar eine klare Klausel im Akt verlangen, die das Risiko und die durchgeführten Maßnahmen zu dessen Verringerung erwähnt. Diese Transparenz schützt sowohl den Erwerber als auch den Notar selbst vor einer späteren Inanspruchnahme seiner Verantwortung.
Artikel 924-4 des Bürgerlichen Gesetzbuches bleibt ein dem breiten Publikum wenig bekanntes Gesetz, aber seine praktischen Auswirkungen können einen Immobilienerwerb erheblich beeinflussen. Wachsamkeit bezüglich der Eigentumsherkunft und der Dialog mit dem Notar sind die beiden konkreten Hebel, um unangenehme erbrechtliche Überraschungen zu vermeiden.