Un erede riservatario scopre, alla morte del padre, che un bene immobile dato a un fratello è stato rivenduto a un terzo alcuni anni prima. La riserva ereditaria è intaccata, il donatario è insolvente e la questione sorge: si può rivalere sull’acquirente del bene? È precisamente il campo dell’articolo 924-4 del Codice civile, un meccanismo che consente agli eredi riservatari di agire in restituzione contro il terzo detentore quando l’indennità di riduzione rimane non pagata.
Responsabilità del notaio e mancanza di informazione sul rischio di evizione
Iniziamo dal punto che genera il maggior numero di contenziosi negli ultimi anni: la messa in causa del notaio strumentale. Diverse decisioni recenti, in particolare davanti alla corte d’appello di Aix-en-Provence, sanzionano i notai per non aver avvertito l’acquirente sul rischio legato all’articolo 924-4. Il ragionamento dei giudici è diretto: il notaio deve fornire un’informazione esatta sulle conseguenze ereditarie dell’atto, inclusa la possibilità di un azione in restituzione contro il terzo acquirente.
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Concretamente, quando si acquista un bene proveniente da una donazione o da una donazione-partizione, il notaio redattore dell’atto di vendita ha l’obbligo di verificare l’origine della proprietà. Se il bene è stato dato, deve informare l’acquirente che un’azione di riduzione potrebbe, a lungo termine, mettere in discussione il suo titolo di proprietà. L’assenza di questa informazione impegna la sua responsabilità professionale.
Per comprendere bene l’applicazione dell’articolo 924-4 del codice civile, è necessario tenere a mente che questo testo crea un diritto di seguito a favore degli eredi riservatari. Questo diritto segue il bene, anche tra le mani di un acquirente di buona fede.
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Azione di riduzione contro il terzo detentore: condizioni e meccanismo concreto
L’articolo 924-4 non si applica automaticamente. Interviene in un preciso susseguirsi che possiamo riassumere così:
- Un donatore trasmette un bene (spesso un immobile) a un gratificato, tramite donazione semplice o donazione-partizione.
- Alla morte del donatore, uno o più eredi riservatari constatano che la liberalità supera la quota disponibile e esercitano un’azione di riduzione.
- Il gratificato deve quindi versare un indennità di riduzione in valore agli eredi lesi. Se non può pagare (insolvenza, liquidazione giudiziaria), gli eredi riservatari possono agire direttamente contro il terzo che detiene il bene.
Il terzo acquirente si trova quindi esposto a una restituzione del bene, anche se ha pagato il prezzo e firmato un atto notarile in regola. È una situazione che la maggior parte degli acquirenti ignora completamente al momento della vendita.
Riduzione in valore o restituzione in natura
Da quando la riforma del 2006 (legge del 23 giugno 2006), la riduzione delle liberalità avviene in principio in valore, cioè tramite il versamento di un’indennità. La restituzione in natura del bene interviene solo come ultima risorsa, quando il debitore dell’indennità non paga.
È questo carattere sussidiario che rende l’articolo 924-4 temibile. Il terzo detentore non è il primo mirato, ma diventa il bersaglio quando tutte le altre vie sono esaurite. In pratica, si osserva che questa situazione si presenta soprattutto in due casi: l’insolvenza del donatario o la sua messa in liquidazione giudiziaria.
Liquidazione giudiziaria del donatario e articolo 924-4 del Codice civile
La giurisprudenza ha precisato l’articolazione tra l’articolo 924-4 e le procedure collettive. Quando un donatario in liquidazione giudiziaria vende un bene di comune accordo, il prezzo di vendita è distribuito tra i creditori secondo l’ordine legale. Gli eredi riservatari, che detengono un credito di indennità di riduzione, si trovano in concorrenza con gli altri creditori.
Se il prezzo di vendita non è sufficiente a coprire l’indennità di riduzione, gli eredi mantengono la possibilità di esercitare il loro diritto di seguito contro il nuovo acquirente. La liquidazione giudiziaria non neutralizza il diritto di seguito dei riservatari. Questo punto rimane fonte di contenzioso, poiché i curatori fallimentari e gli acquirenti di beni venduti in liquidazione non sempre misurano questo rischio.
Consenso dei co-eredi alla vendita
Per rendere sicura una vendita riguardante un bene proveniente da una donazione, la prassi notarile raccomanda di raccogliere il consenso di tutti gli eredi riservatari presunti. Questo consenso, dato nell’atto di vendita, vale come rinuncia anticipata all’azione in restituzione contro l’acquirente.
Come sottolineava la domanda scritta indirizzata al Guardasigilli nel 2019, questa procedura si scontra con ostacoli concreti:
- Il venditore-donatario a volte rifiuta di sollecitare i suoi co-eredi, per conflitti familiari o per negligenza.
- Alcuni eredi presunti tentano di monetizzare il loro consenso, bloccando così la vendita.
- Alcuni eredi possono essere irreperibili, incapaci o semplicemente non identificati al momento della transazione.
Il notaio si trova quindi in una posizione delicata: non può costringere i co-eredi a intervenire, ma deve informare l’acquirente del rischio residuo. Un atto firmato senza il consenso dei co-eredi rimane valido, ma l’acquirente si assume il rischio di un’azione successiva.
Precauzioni prima di acquistare un bene proveniente da una donazione
Sul campo, la migliore protezione per un acquirente rimane la vigilanza nella fase del preliminare. L’origine della proprietà menzionata nel compromesso di vendita deve essere letta attentamente. Se il bene proviene da una donazione o da una donazione-partizione, sono necessarie diverse verifiche.
Innanzitutto, chiedere se il donatore è ancora in vita. Finché il donatore non è deceduto, non può essere esercitata alcuna azione di riduzione, poiché la successione non è aperta. Successivamente, verificare se gli eredi riservatari presunti accettano di intervenire nell’atto. La loro firma nell’atto di vendita costituisce la migliore garanzia contro un’azione di restituzione futura.
Infine, esigere dal notaio redattore una clausola chiara nell’atto, che menzioni l’esistenza del rischio e le misure adottate per ridurlo. Questa trasparenza protegge sia l’acquirente che il notaio stesso contro una messa in causa successiva della sua responsabilità.
L’articolo 924-4 del Codice civile rimane un testo poco conosciuto dal grande pubblico, ma i suoi effetti pratici possono sconvolgere un’acquisizione immobiliare. La vigilanza sull’origine della proprietà e il dialogo con il notaio costituiscono i due leve concreti per evitare una brutta sorpresa ereditaria.